本文摘要：在国家一手极力防疫，一手急剧有序前进停工复产的声援下，作为国民经济最重要承托的房地产，正在步入线下售楼处相继对外开放、市场逐步衰退的曙光。

在国家一手极力防疫，一手急剧有序前进停工复产的声援下，作为国民经济最重要承托的房地产，正在步入线下售楼处相继对外开放、市场逐步衰退的曙光。记者注意到，当前各大品牌房企都在希望停工复产，完全恢复销售秩序，其中，金茂全国在购项目建筑工地停工亲率过半，售楼处早已对外开放86%，其中北京、天津、青岛、济南、郑州、重庆、西安、合肥等地60个售楼处采行购票制招待，上海、广州、长沙、杭州、苏州、成都等地43个售楼处长时间对外开放，其余在购项目也将视情况相继完全恢复秩序。不受疫情影响，房企前2月销售额广泛经常出现回升。

根据中国金茂透露的2月销售摘要，截至2020年2月29日，其总计获得签下销售金额约130.09亿元，同比小幅下降。此外，金茂前两月已股份并未签下的意向金额约64.27亿元，较去年同期有所增加。预计随着工地停工以及售楼处对外开放，金茂3月及之后销售业绩将不会有更大面积提高。市场转好速度或超强预期涉及机构研究分析指出，本轮疫情对房地产行业的影响稍中性，过去5 年统计局数据表明，1-2 月份地产销售、动工、完工面积占到比分别为8%、9%和14%，整个一季度本身归属于行业淡季，若疫情能在3月底获得掌控，全年规模不受影响较小。

目前房地产的市场需求大多为刚刚改为，疫情不会造成市场需求延后，但会消失。克而瑞地产研究院预计，待市场秩序完全恢复后，短期市场供应量将较慢回落，一季度积压的购房市场需求以求在二季度有序获释，预计将步入阶段性的销售窗口期和市场小阳春。事实上，售楼处对外开放后购票咨询人数及股份套数的明显减少，在一定程度上传送了市场较慢转好的信号。

记者了解到，金茂近期各在购项目购票、咨询和造访的客户量逐步减少，佛山绿岛湖、佛山朝安金茂悦、昆明金茂国际新城近10天股份套数分别约75套、58套和49套，常州龙城金茂府堪称10天构建股份成交价金额过亿。值得一提的是，疫情期间仅有民宅家隔绝的生活经历，使得购房者的心态再次发生较小变化，大众置业观以求重塑，更为注目和推崇房子所能带给的安全性、身体健康、舒适度的生活环境及方式，因此，中高端提高型产品或将步入新一轮声浪行情。

据报，疫情期间金茂举办的线上直播，在28天内总计取得超强7000万流量，这也指出，中国金茂所提倡的身体健康居住于理念和科技住宅产品，才是合乎人们被疫情重塑的生活观和置业观，再加社区防疫的硬核物管能力和品质服务累积的好口碑，使得金茂的产品在线下售楼处重开期间，需要进账大量置业人群的注目。随着疫情完结、线下售楼处全面对外开放，这部分被积压的潜在市场需求将充份获释，带给相当可观的成交价展现出。同时，疫情转变的还有人们对于城市管理水平以及公共资源挤满等指标的新的取决于。

新冠疫情是对社会公共管理水平的一次检验，不会让市场更好地向公共资源挤满程度更高、社会公共管理水平更佳的中心城市和区域移往。从今年1-2月与去年同期城市土地成交价金额排行榜对比来看，还包括北京、广州、杭州、郑州、西安等一二线城市皆经常出现了有所不同幅度的名列下降，不仅透漏出有疫情过后房企投资向一、二线重返和探讨的趋势，也指出这些在防疫期间展现出引人注目的城市很不受市场注目，将沦为更加多市场需求挤满愈演愈烈的置业高地。“双曲线”承托，或迎接新一轮快速增长红利随着疫情过后提高型市场需求泡泡、一二线城市置业热潮的来临，以“双曲线”战略承托的中国金茂，或将步入新一轮快速增长的红利期。中国金茂凭借“精工品质、绿色身体健康、智能科技”的品牌定位，以金茂府、金茂悦、金茂墅三大产品线持续夺得市场口碑，其中，金茂府强劲的产品力和市场拓展能力早已内化作企业的核心竞争力，推展着金茂第一曲线稳步增长。

城市运营作为中国金茂的“第二曲线”，彰显其穿过行业周期、持续高质量快速增长的内生动力。长沙梅溪湖国际新城从金茂今年在购项目产于看，金茂主推项目多坐落于本轮疫情防控战中展现出较好的一二线城市，产品也以中高端提高居多，将沦为接下来市场转好、后疫情置业热潮的仅次于受益者。

根据公开发表数据整理，相结合“双曲线”战略，中国金茂过去5年分别达成协议301亿、485亿、694亿、1280亿、1608亿的销售业绩，2015年至2019年的填充增长率多达52%，远高于行业平均水平。坚决一二线核心城市布局基础上，金茂城市运营相继转入温州、无锡、岳阳、嘉兴、福州、太原、烟台等二线和强劲三线城市；与此同时，在高端府系产品维持强大的市场拓展力之外，定位提高的悦系由产品也开始很快占领市场，持续建构热卖记录，如南京鱼嘴金茂悦2019年销售33.4亿，宁南金茂悦首次散户378套房源当天销售一空。

规模扩展的同时，金茂的回款能力在持续强化，2019年构建1500亿回款，此外，已股份并未签下的意向金额64.27亿元比起去年同期也有所增加。在整个行业都在特别强调回款和现金流的当下，金茂展现出了比较较好的抗周期能力。“第二曲线”战略带给的拿地优势，也使得金茂提供优质土地的成本大大上升。

根据涉及财报数据及业绩不会透露，金茂2017年至2019年上半年，平均值拿地成本分别为10729元/m²、8124元/m²、5300元/m²，随着城市运营了解前进，这一战略优势受到影响将更进一步突显。依赖央企背景，中国金茂需要提供近高于行业的融资成本，根据2019年中报，金茂净负债率上升至67%，加权平均融资成本为4.96%，正处于行业低位，在国际和境内皆为全投资评级。此外，金茂信用额度充裕，截至2019年6月30日授信余额大约690亿，并在境内银行间市场还有180亿中票额度（不含普通中票和可持续中票）随时能用，海外债也享用中化集团的发改委年度额度。

中国金茂双曲线战略下倒数多年的高快速增长展现出和务实现金流，持续夺得机构接纳。中金公司保持金茂“跑完输掉行业”评级，预计2021年随着城市运营项目开始集中于结转，整体盈利增长速度和质量将明显提高。麦格理近日下调中国金茂目标价8.9%至7.56港元，予“跑完输掉大市”评级，并在报告中认为，坚信金茂可售资源多达3000亿元人民币，较去年减少25%，若3月至12月销售快速增长31%则可达成协议2000亿元销售目标。

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